第51回 サラリーマン大家の悲哀(橘玲の世界は損得勘定)


日本では借地・借家人の権利が手厚く保護されている。これは戦時中、出征した兵士が帰国して住む家がなくなることを防ぐ目的で、借家契約の更新を「正当な事由」がなければ拒絶できないとしたためだ。

この正当事由は賃料不払いなどに限定されているため、賃料を払いつづけていれば、物件は実質的に借地・借家人の所有物になってしまう。賃貸住宅で暮らしているのは経済的に苦しいひとが多いから、これは弱者を保護するよい制度のように思えるが、現実には、過度の優遇が日本の不動産賃貸市場を大きく歪めてきた。

このことは、家主の立場になってみればすぐにわかる。

お金を貸せば、一定期間後に、契約に従って元本が返済される。ところが家や土地を他人に貸すと、利息のみが支払われ、いつまでたっても元本は戻ってこない。これが、資産運用にとって大きな制約であることはいうまでもない。

そのため大家は、不動産を“所有”されないようわざと賃貸物件を安普請にし、2年にいちどの更新料で退去を促し、入居の際に礼金を設定して物件の回転率を上げようとしてきた。さらには、賃料を踏み倒されないよう、契約にあたって連帯保証人を要求した。

この保証人は親族に限定されているが、高齢化で親の保証が難しくなり、連帯保証のトラブルが頻出したことで、最近では家賃賃貸保証会社の利用を条件にするところが多くなった。

賃料の半月~1カ月分(および更新時に家賃の3~5割)を支払えば保証人が不要になる制度は、一見、便利なようだが、借主からすれば負担増でしかない。信用力に問題のない優良な入居者ほど、保証会社の利用を条件とする物件を避けようとするだろう。これは、経済学でいう「逆選択」の問題だ。

大家にとっても、家賃賃貸保証がいちがいに有利とはいえない。入居費用が割高になることで、保証会社不要の賃貸住宅との競合で不利になるからだ。

従来の保証人方式は、賃料不払いの解決が大家の自己責任になるため、入居審査がきわめて厳しい。最近では、連帯保証人の印鑑証明だけでなく、収入証明まで要求するところもある。有利な物件は、本人が正社員で、保証人である親族も現役という一部のひとしか借りられないのだ。

ネットには、「契約社員や非正規社員にはぜったい貸さない」「家族に連帯保証を頼めないような人間は信用できない」などの大家の書き込みが大量にある。彼らは当然、外国人などはなから相手にしないだろう。

一時期流行った「サラリーマン大家」は、資産の大半を数戸の賃貸住宅に投資しているのだから、賃料不払いの被害は甚大だ。彼らが入居者のリスクを避けようとすることを、道徳論で非難しても仕方がない。

大家になることを夢見たのは、ごくふつうのひとたちだ。だが残念なことに、現在の借地・借家制度の下では、不動産で資産運用しようとすると差別と偏見にとらわれてしまうのだ。

橘玲の世界は損得勘定 Vol.51:『日経ヴェリタス』2015年7月5日号掲載
禁・無断転載

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9件のコメント

  1. 借地借家法の沿革については他説もあります。
    法の問題点は多々ありますが、このような記事を読んだ者で思慮浅薄な者が「借地借家法による法的保護を縮小廃止しろ!」と言い出すのが常ですね。
    実際廃止しても収入不安定な者に貸すようになるわけじゃないです。差別や偏見とやらが残ったままで、多くの人が住みにくくなるだけですから。

  2. 正しいですね。

    ただし、以前から言われていたことでもあります。

    問題は2点でしょう。

    1.老人などには、結局貸す人がいないであろうこと。
      今も引っ越し費用、初期費用が払えないことで、引っ越せない老人が大勢います。
    2.家はどんどん余っています。よほどいい立地でないと、今後は家主で生きていく
      のは難しいかも。

  3. サラ金の上限金利と一緒で、消費者保護しようとして逆に消費者
    が不利益をこうむっている制度。

    なんか最近、消費者庁がネット通販において
    「原則返品無条件で可」(厳密には無条件ではないと思いますが)
    とするようなとんでもない法律を制定しようとしているそうで、
    どこまでいってもバカは治らないのかと絶望しそうになる。

  4. 新築の賃貸物件、本当に安普請なんだよ。
    玄関なのに、裏口のドア?と思える狭さですから。
    住宅が余っていくのに、このような物件はどうなるのかねぇ。

    子持ちの入居を避ける大家が多いから、
    無理して、住宅を購入するんでしょうな。

  5. 個別の建物であればそういったリスクがあるから、不動産についてもリスクの低減化
    という意味ではREITの方がメリットがあります。

    もっといえば、不動産投資についてもインデックスファンドがあればそれで十分という話
    ですよね。
    国交省あたりが不動産投資のインデックスファンド(ビジネス用・商業施設用・住宅用)
    を作って、不良債権化している全国の空き家も含めて運用すればそれで終わりという話ですよ。

  6. そうですね。 アベノミクスバブルの影響でしょうか、最近個人向け投資用不動産の広告を大量に見かけます。 過去のバブル期にも同じような動きが見られました。 犠牲者が増えることでしょう。 先生の著書にも書かれていましたが、そんなに有利な投資なら不動産業者自身が買えば良いものを、なぜ個人に売ろうとするのですかね? やはり有利な投資ではないからです。

  7. そして、ビビる賃貸事業主に対して、デベロッパーから「家賃保証制度」なる営業
    ツールが使われた。シロート家主は「これなら入居者に悩まされず安心だ、これで
    もう失敗することなく、毎月毎月家賃が口座に流れ込んでくる。私の人生はなんて
    素晴らしい、私は経済的自由人だ」

    で数年後、空室が発生。「やちんほしょ~う!」「あっ、最初の家賃では入居を希望
    する方はいませんよ、家賃下げまっせ」「家賃を入居希望者がでるまでダンピング
    するのなら意味ないじゃん、ローンどうやって払ってくのよ?」「そんなこと弊社
    は知らんがな、オタクさんの事業やがな!」「うええ~ん、私の人生は借金まみれ」
    「そ、それで相談ですが、ウチが土地建物共で買い上げさせてもらいますよ、買い
    叩いちゃうけどw」

    ヤクニンの本分は事ナカレに尽きます。いかにラクして税金をせしめるかがヤクニン
    の腕の見せ所です。その力の源泉が、入り組んでイミフな大量の法規です。ヤクショ
    窓口で相手してもらう為の関係法令は、その筋のプロしかまったく使いこなせません。
    そこでは、その関係筋の業者と天下りなど癒着が発生するのも道理です。

    借地・借家制度も、今となってはヤクニンがトラブルに巻き込まれたくない為に存在
    しているようなものです。一律に見かけ上の弱者を保護するようにしておけば、誰か
    らも後ろ指差されませんし、見かけ上の弱者のややこしい人権モンダイにノータッチ
    でいられます。まして既得権者の権益を守って票を得ているセンセイ達とのイザコザ
    は、なんとしても避けたいハズだからです。

    私は業界人ではありません。実際に上記ケースを目の当たりにした訳ではありません。

  8. 橘さん、いつも有益な問題提起を誠に有難う御座います。

    そして、こちらの常連の皆様方のコメントを拝見する限り、
    私は当分、自分の飯に困る事は無いと感じています。

  9. 橘さんの「臆病者のための億万長者入門」で、不動産のような「情報の非対称性」の強い投資対象は普通の個人(除く超富裕層)は手を出さない方が賢明とあるのを見て、共感しました。もっとREITの商品内容を拡充してくれれば、一般庶民も不動産賃料収入が少額でも得られるのに。空室リスク、競合物件建築リスク、天災リスク、近隣人気施設の移転リスク、逆に近所にやばい人が越してきたリスク等、個別のアパート経営はリスク山積みですよね。西村賢太の小説のように家賃踏み倒して夜逃げする主人公もいたりしますし。「脱サラ大家さん」の本が巷に溢れてますが、個別アパート経営で安定的に稼いでいる人は、尊敬しますよ。借金して建てたアパートで杭打ち問題とか発覚したら、発狂しそうです。

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