第63回 マイホーム偏重のワナ (橘玲の世界は損得勘定)


地球温暖化の影響からか世界的に台風が大型化し、今年は日本各地で大きな被害が出た。それに加えて熊本を中心に大地震が起き、いまも避難生活を余儀なくされているひとたちがいる。

東日本大震災で明らかになったように、被災者の生活再建で最大の障害は住み慣れた家を失うことだ。住宅ローン返済中に家が地震で倒壊したり、津波で流されても負債はそのまま残る。新たに家を建てようとするとまた住宅ローンを組まなければならないが、最初のローンが免責されるわけではない。

さまざまな支援策が整備されてきたとはいえ、「二重ローン」問題の解決は容易ではない。一方的な債務放棄を認めれば債権者の権利を侵害するばかりか、余儀ない事情で二重ローン状態になったほかのひととの平等に反するからだ。

根本に立ち返ってこの問題を考えると、被災者を経済的苦境に追いやったのは家を失ったことではなく、資産を失ったことだ。

資産運用の基本は分散投資で、「タマゴはひとつのカゴに盛るな」の格言で知られている。大航海時代に新大陸に向かう貿易船に出資した商人たちは、難破や海賊のリスクに対処するために複数の船団に資金を分散し、出資額に応じて利益の一部を受け取ることにした。これが株式会社の起源で、利益が減るかわりに船が沈んで全財産を失うようなこともなくなる。

日本人の資産運用は、「マイホーム」という不動産資産に大きく偏っている。これは日本にかぎったことではなく、アメリカでも(資産を持つ)国民の6割は不動産以外の資産を保有していないという。

借金(ローン)でマイホームを取得するのは、資産運用理論では株の信用取引と同じだ。レバレッジをかけた信用取引は利益も大きいが、株価が下落すると損失も膨らむ。「ハイリスクハイリターン」のこの仕組みは住宅ローンによるマイホーム取得でも同じだが、このことを指摘する専門家はほとんどいない。

自然災害などで不動産資産が毀損すると、レバレッジがかかっている分だけ損失が膨らみ、資産の大半を失ってしまう。断っておくが、これは被災者の自己責任を問題にしているのではなく、経済的な苦境の理由を正しく認識しなければ効果的な対策は立てられないということだ。

では、どうすればいいのか。それは基本に立ち返って、資産を分散投資することだ。賃貸物件に暮らし、株式やREIT(不動産投資信託)で資産を運用していれば、自然災害で住むところを失っても、別の賃貸住宅に引っ越してすぐに生活を再建できる。不動産の損失は、REITであれば、世界じゅうの投資家が出資額に応じて負担することになる。いうまでもなく、このほうがずっと経済合理的だ。

だったらなぜこんな簡単なことができないのか。その理由はいうまでもなく、マイホームへの欲望をかきたてないと困るひとたちがたくさんいて、彼らが賃貸物件に住みにくくさせ、「タマゴをひとつのカゴに盛る」よう国民を政策的に誘導しているからなのだ。

橘玲の世界は損得勘定 Vol.63:『日経ヴェリタス』2016年11月13日号掲載
禁・無断転載

カテゴリー: Column, 橘玲の世界は損得勘定 タグ: パーマリンク

第63回 マイホーム偏重のワナ (橘玲の世界は損得勘定) への30件のフィードバック

  • 永遠の旅行者master のコメント:

    >17

    こちらこそ、お読みいただき、ありがとうございます。

    >値上げなしで 更新拒否された場合、引っ越し代で出て行くことになるわけですよね。

    一般的にはそうなると思います。

    >必ず引っ越し代もらえるのでしょうか。

    借主が弱気な場合や、
    程度にもよりますが、借主に落ち度があった場合などは
    引越し代を貰えないケースになると思います。

    >その額について目安はあるのでしょうか。
    >5万円とかひと月分でしょうか。

    その位になると思います。

    バブル期に、某大都市の駅前の一等地に建っていた長屋から借主が退去する際、
    退去に反対してゴネまくって、(最後には893の地上げ屋が出てきたそうです…)
    その土地を買った開発業者から、数千万円もの立退き代をいただいたケースが
    昔あったそうです。

    今じゃ考えられませんね。

  • 尖沙咀 のコメント:

    お金持ちになりたいなら子供は作るな!
    http://growth-stock.blog.jp/archives/52175167.html
    と同じですな。

    >だったらなぜこんな簡単なことができないのか。その理由はいうまでもなく、マイホームへの欲望をかきたてないと困るひとたちがたくさんいて、彼らが賃貸物件に住みにくくさせ、「タマゴをひとつのカゴに盛る」よう国民を政策的に誘導しているからなのだ。

    マイホームを買うことと、子供を2人持つことは、経済的にはほぼ同じ負担がかかることを
    考えれば、結婚せず、子供もつくらず、車も家も買わないのが

    「経済的合理的な生き方」

    ですが、はたしてそれは正しい生き方なのでしょうか?

    橘さん自身の「合成の誤謬」については
    もっと考えなければならないですな。

  • マイホームは のコメント:

    本能かも

    もちろん定住しない本能のひともいるだろうけど

    本能だと理性で規制が難しい
    ただマイホームが必ずしも経済合理性がないかというとそうでもない

  • alise のコメント:

    22. >ですが、はたしてそれは正しい生き方なのでしょうか?

    まるで結婚できずに賃貸暮らししている人が間違っているとでも言いたげですな。
    安易に「正しい」なんて言葉は使うべきじゃないよ。
    すべては社会やルール、視点で正しいかどうかは変わることくらいご理解されてるはず。
    あなたの橘氏批判はそっくりそのまま自己批判でも通用するんじゃないかな?
    似てるからこそ細部を否定したくなるのかも知れませんが。
    でも最近コメントが遅いですね。いつも一番乗りだったのに。
    何気に楽しみにしてる人もいるんですよ。

  • 尖沙咀 のコメント:

    >まるで結婚できずに賃貸暮らししている人が間違っているとでも言いたげですな。
    >安易に「正しい」なんて言葉は使うべきじゃないよ。

    経済合理的な生き方、すなわち社会インフラの美味しいところは使わせてもらうけど、
    社会インフラのための負担は極力避けるといったフリーライダー的な生き方、つまり

    「リバタリアン」の限界について論じているのです。

    まさに「合成の誤謬」ですよ。

    >あなたの橘氏批判はそっくりそのまま自己批判でも通用するんじゃないかな?
    似てるからこそ細部を否定したくなるのかも知れませんが。

    その指摘はもちろん正しいですが、あえて言わせてもらえば、

    橘さんの論説に対して、あえて反論をぶつけることで、
    議論がアウフヘーベン(aufheben, 止揚,揚棄)される
    されることをねらってのことです。

    ヘーゲルの弁証法は、いまだに有効なのです。
    https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BC%81%E8%A8%BC%E6%B3%95#.E3.83.98.E3.83.BC.E3.82.B2.E3.83.AB.E3.81.AE.E5.BC.81.E8.A8.BC.E6.B3.95

    よく考えてみれば、ヘーゲルの弁証法って、リーナスの法則
    (目玉の数さえ十分あれば、どんなバグも深刻ではない。)
    そのままですな。
    リーナスの法則が進んでいる点こそが、目玉の数、すなわち
    大勢の修正意見によってこそ、より洗練されるっていうことです。

    >でも最近コメントが遅いですね。いつも一番乗りだったのに。
    何気に楽しみにしてる人もいるんですよ。

    「筋金入りの粘着ストーカー」も寄る年波には勝てないっていうことです。

  • 友達が頻尿 のコメント:

    久しぶりに友達に会って、先月に頻尿治療
    受けた話した。
    俺は午後に二回トイレ行く間に、彼は五回も
    今日行ったのでめちゃくちゃ驚いた

    医者から、そんな頻度大したことないとは
    先月なぐさめられていたけれど,ホンマや
    薬を使わないで、肛門引き締め体操を伝授。
    公の場でヤバイ時には薬をもらえと。。

    仲良くなければ、しもの話しできない
    ららら

  • 頻尿は のコメント:

    他人に害を与えない
    それに人の2,3倍くらいなら許容範囲

  • 永遠の旅行者master のコメント:

    マイホームは負債、子供は負債、
    この2つとも手にした私が直面している現実です(笑)

    結局、この2つとも手にするまでには、
    私も大分、年を取りました。
    若い頃は、投資資金を作るため、
    お金のかからない楽しみばかりを嗜みましたので。

    永遠の旅行者と名乗っているのは、
    投資で自由を手にした頃、
    再びバックパッカーをしていた時に名乗り始めました。

    自分で会社と収入源を持っていれば、
    住民票を海外に移さずとも、
    合法的に所得税と法人税を逃れて、
    (ただし、法人住民税の7万円/年は支払う必要あり)
    日本の健康保険を利用しながら、
    リッチバックパッカーを続ける方法があります。

    さて、話を戻しますが、
    今どきは、夫婦の連名で家を買い住宅ローンを組んで、
    土地付き戸建てで4,000万円ものローンを組んで、
    大手住宅メーカーの新築を建てているようです(汗)

    世の中には、1,000万円以内で自宅を手に入れる方法もあるというのに。。。

    車と自宅にお金をかけすぎると、モロに人生設計がお金の奴隷になります。
    「子供が負債」は悲しい現実ですが、
    だからこそ我々は、投資で成功したら、子供を産んで、
    纏まった資産を残してあげたいと思うのは親心でしょうか。。。

  • 尖沙咀 のコメント:

    >車と自宅にお金をかけすぎると、モロに人生設計がお金の奴隷になります。
    >「子供が負債」は悲しい現実ですが、
    >だからこそ我々は、投資で成功したら、子供を産んで、
    >纏まった資産を残してあげたいと思うのは親心でしょうか。。。

    だから、橘さんには、結婚せず、子供もつくらず、車も家も買わない
    という方法ではなく、

    結婚も子供も車も家も

    「裏技的に低コストな方法」

    つまり、「得する方法」の生活全般版を期待しているのです。

    たとえば車であれば、日本では廃車になるけど海外では使えるレベルのものを
    格安で使う方法
    (たとえば、10年落ちの軽自動車であれば、車両はほとんど無料!
    さらに軽自動車だから海外へ輸出しにくいので、さらに格安入手可能)

    子供の教育であれば、有名校に行かなくても低コストで学力の上がる方法、
    たとえば、塾にいかなくてもそこそこの学力が身につく方法を、
    究極には防衛大学校であれば学費の代わりに給料が出るとか!

    住居についても30年落ちの木造住宅なら住宅自体はほとんど無価値とか、
    自治体によっては居住すれば補助金がでるところがあるとか、

    というのを期待しているのです。

  • 永遠の旅行者master のコメント:

    >尖沙咀さん

    >結婚も子供も車も家も

    >「裏技的に低コストな方法」

    >つまり、「得する方法」の生活全般版を期待しているのです。

    それこそまさに私が言いたかった事です。

    車、教育、住宅については、既に例を出していただきましたので、
    結婚については、収入のある伴侶を得て、
    夫婦共稼ぎするのがいいと思います。

    こういう、単純な知恵が働くかどうかで、
    人生は驚く程の差を生むことになりますね。

  • コメントを残す

    メールアドレスが公開されることはありません。

    *

投稿したコメントが表示されない場合は、SPAM判定された可能性があります。詳細はこちらをごらんください。