第63回 マイホーム偏重のワナ (橘玲の世界は損得勘定)


地球温暖化の影響からか世界的に台風が大型化し、今年は日本各地で大きな被害が出た。それに加えて熊本を中心に大地震が起き、いまも避難生活を余儀なくされているひとたちがいる。

東日本大震災で明らかになったように、被災者の生活再建で最大の障害は住み慣れた家を失うことだ。住宅ローン返済中に家が地震で倒壊したり、津波で流されても負債はそのまま残る。新たに家を建てようとするとまた住宅ローンを組まなければならないが、最初のローンが免責されるわけではない。

さまざまな支援策が整備されてきたとはいえ、「二重ローン」問題の解決は容易ではない。一方的な債務放棄を認めれば債権者の権利を侵害するばかりか、余儀ない事情で二重ローン状態になったほかのひととの平等に反するからだ。

根本に立ち返ってこの問題を考えると、被災者を経済的苦境に追いやったのは家を失ったことではなく、資産を失ったことだ。

資産運用の基本は分散投資で、「タマゴはひとつのカゴに盛るな」の格言で知られている。大航海時代に新大陸に向かう貿易船に出資した商人たちは、難破や海賊のリスクに対処するために複数の船団に資金を分散し、出資額に応じて利益の一部を受け取ることにした。これが株式会社の起源で、利益が減るかわりに船が沈んで全財産を失うようなこともなくなる。

日本人の資産運用は、「マイホーム」という不動産資産に大きく偏っている。これは日本にかぎったことではなく、アメリカでも(資産を持つ)国民の6割は不動産以外の資産を保有していないという。

借金(ローン)でマイホームを取得するのは、資産運用理論では株の信用取引と同じだ。レバレッジをかけた信用取引は利益も大きいが、株価が下落すると損失も膨らむ。「ハイリスクハイリターン」のこの仕組みは住宅ローンによるマイホーム取得でも同じだが、このことを指摘する専門家はほとんどいない。

自然災害などで不動産資産が毀損すると、レバレッジがかかっている分だけ損失が膨らみ、資産の大半を失ってしまう。断っておくが、これは被災者の自己責任を問題にしているのではなく、経済的な苦境の理由を正しく認識しなければ効果的な対策は立てられないということだ。

では、どうすればいいのか。それは基本に立ち返って、資産を分散投資することだ。賃貸物件に暮らし、株式やREIT(不動産投資信託)で資産を運用していれば、自然災害で住むところを失っても、別の賃貸住宅に引っ越してすぐに生活を再建できる。不動産の損失は、REITであれば、世界じゅうの投資家が出資額に応じて負担することになる。いうまでもなく、このほうがずっと経済合理的だ。

だったらなぜこんな簡単なことができないのか。その理由はいうまでもなく、マイホームへの欲望をかきたてないと困るひとたちがたくさんいて、彼らが賃貸物件に住みにくくさせ、「タマゴをひとつのカゴに盛る」よう国民を政策的に誘導しているからなのだ。

橘玲の世界は損得勘定 Vol.63:『日経ヴェリタス』2016年11月13日号掲載
禁・無断転載

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第63回 マイホーム偏重のワナ (橘玲の世界は損得勘定) への30件のフィードバック

  1. ぞぞ のコメント:

    マンションだと建替え問題でさらにリスク集中になりそう

  2. ozn のコメント:

    > マイホームへの欲望をかきたてないと困るひとたちがたくさんいて、彼らが賃貸物件に住みにくくさせ、「タマゴをひとつのカゴに盛る」よう国民を政策的に誘導しているからなのだ。

    いや、「ゴミ投資家」くらいの頃だと仰るとおりですが、今だと不動産所有のリスクを説く情報は溢れかえってますよ。
    むしろ、これだけリスクが明らかなのにどうしてみんなマイホームを買うのかは、「健康リスクをどれだけ啓蒙しても人はどんどんデブになっていく」的な、それこそ本能とか進化とかの観点で何かあるんじゃないですかね?

  3. はる のコメント:

    とは言うものの賃貸住宅を建ててるのは、金融機関から融資を受けた一民間人か民間企業がほとんどです。結局のところ、公営住宅は別にして、誰かがリスクを負うって話ですよね。
    阪神大震災の時も、半壊や全壊の賃貸住宅の借主はお金をもらえたのに、貸主は自腹で修理だったのです。何物にもリスクはつきものです。

  4. 論屋 のコメント:

    二重ローンってそもそも問題なんでしょうか?資産運用に失敗した人の救済ってことで、それなら株や商品先物で損した人も救済しないと不公平でしょうが?

    > マイホームへの欲望をかきたてないと困るひとたちがたくさんいて、彼らが賃貸物件に住みにくくさせ、「タマゴをひとつのカゴに盛る」よう国民を政策的に誘導しているからなのだ。

    まさにその通りです。
    住宅ローン減税はじめ、賃貸に酷、住宅取得者に有利なように制度設計されてますよ。公営住宅も使い勝手の悪い、何より絶対的に数が足りませんしね。

    マイホームを持つと急激に思想が保守化するので、統治者にとっては都合が良いのです。フランス革命時に土地を持った農民が急激に保守化して革命の進行が止まったようにね。

    してみると不動産というのは、多かれ少なかれ麻薬のような作用があるわけですな。本能の観点で〜…というのは存外正鵠を射た発想かも。

  5. 大岩四丁目 のコメント:

    日本人は遺伝的に不安を感じやすく、モノなどに頼る傾向がある。私の住むイナカ
    にはレクサス信仰があります。この三河謹製車に乗ると、軽く時速800キロも出て、
    万が一事故ってもキズひとつ負わないし、オーナーとして村人全員から尊敬される、
    とマジ信じられていて、「何時かはレクサス・・」のコピーを繰り返し唱えます。

    昔から「一所(生)懸命」と言われてきたように、東国開拓時代から土地住居は無く
    ては生活できぬもの、したがって命掛けで守るもの、と悲壮感をもって不動産を持
    つのが伝統でした。傷だらけになって一所を守れば守るほどハクがつき、お館様だ
    と崇められ、逆にブラブラした風来坊などは被差別民じゃと後ろ指を指されるので
    した。実際のところ、二重ローンなどは男冥利に尽きるのかも知れません。

    業界の人は知っていますが、不動産は女が欲しがるパターンが多いです。巣づくり
    の本能が残っているのかも知れません。男は見掛けだけの家でいいのです。絵に描
    いた豪邸でもバレなきゃ満足なのです。どうせすぐ、次の女の所へ行くのですから・・
    女の巣は実体が必要ですから絵に描くワケにもいかず、ムリにでも買わないと夫が
    毎朝毎晩責められ、これじゃ危険な信用二階建ての投資をした方がマシだと思うよ
    うに追い込まれていくのです。

    そうして今日も、マイホームへの欲望をかきたてないと困るたくさんのひとたちは、
    カモの潜在意識を炙り出そうと、深夜サビ残までして頑張っているのである。

  6. KJ のコメント:

    あなたからかりようとするものにせをむけてはならない

  7. 大澤 のコメント:

    現場から見ているとマイホームを求める現象は、金銭的な損得やなわばり意識というより、他の方や橘さんも書かれているように、俗物精神のような見栄や個人主義といった世俗性の影響が強い印象があります。こうした心理は日本の社会構造や文脈の変化もあるでしょうが、進化論や特定の利権集団が国民を誘導しているという話ではなく、私たち全員が自分の仕事や役割の意味をちゃんと意識したり、人生や生死だとか、家族、共同体の問題や「自分がいかに生きるべきか」みたいな青臭い議論を、軽んじたり意味がないと思っているせいではないか。それが今回の記事ようなマイホーム現象の正体ではないでしょうか。

  8. 匿名 のコメント:

    2年契約で賃貸の場合、更新しないと家主に言われたらどうなるでしょう
    拒否して住み続けられますか
    あるいは相場以上に値上げされたら拒否して住み続けられますか
    老人は契約してもらえないという話も聞きます
    無期限無値上げ無条件賃貸ありますか

    もともと2年以内しか住まないのであれば定住する必要はないですね

  9. かわっちー のコメント:

    土地なんかに執着しないで、PTこと永遠の旅行者を目指そう。

    先立つお金がいるのではないかと不安げに大人は問いかける。

    若い橘ファンなら時間を味方につけて、株式口座も開くのに躊躇しない。

    ポートフォリオは、公開されてるWバフェットのを真似すればいいだけだ

  10. WバフェットのPF のコメント:

    利率は何パーぐらい期待できます?

    ミニマム資金は?
    選択的に購入しちゃえばいいでしょうか

  11. 永遠の旅行者master のコメント:

    8、匿名さんへ

    >2年契約で賃貸の場合、更新しないと家主に言われたらどうなるでしょう
    拒否して住み続けられますか

    貸主都合で借主を退去させる場合は、
    6ヶ月前から更新しない旨を通知する必要があり、
    尚且つ、正当事由が必要とされてます。
    (正当事由として、引越し代程度の補償金を支払うケースが多いようです。)

    貸主がここまでしても、借主が退去しない場合、
    貸主が民事訴訟(略式裁判)して、勝訴した上で、立退を執行する必要があるでしょうね。

    >あるいは相場以上に値上げされたら拒否して住み続けられますか

    できます。

    貸主都合で賃料を上げる場合、
    借主が訴訟すれば、もともとの賃料を払い続ければ、居住し続けられます。

    裁判で値上げが認められた場合、
    今までの値上げ分を判決後に支払えばよいのです。

    >老人は契約してもらえないという話も聞きます

    貸し部屋で孤独死されると、後始末が面倒なので、
    拒否されるケースは多いでしょう。

    老人OKな物件をしつこく探すか、
    同居させてもらえる家を探すか、
    老人ホーム等へ入居するか、
    利便性の良いマンションを買うか…

    というのが老人の置かれた状況でしょうね。

    >無期限無値上げ無条件賃貸ありますか

    借地借家法では、貸主が法律よりも有利な特約は無効とされてますが、
    借主有利な特約は有効なので、
    貸主がOKすれば可能でしょう。(あまり現実的ではないですね。)

  12. 訴訟の場合 のコメント:

    借主が勝てるものなのでしょうか?

    いきなり倍額にされたならば勝てそうですが
    7万円の賃料を8万円にされた場合などです。
    また裁判費用を貸主に請求できますか?

    仮に、借主が結構勝てて、かつ裁判費用が貸主負担になるならば
    恐ろしくて賃貸経営できないような気がします。
    賃貸住宅訴訟保険のようなものが必要ですね。

  13. 永遠の旅行者master のコメント:

    >12

    >借主が勝てるものなのでしょうか?

    貸主、借主ともに、勝訴の可能性はあると思います。

    >いきなり倍額にされたならば勝てそうですが
    7万円の賃料を8万円にされた場合などです。

    近隣の家賃相場と比較して、
    裁判所が判断します。

    賃料値上げが市場価格と比較して正当だと判断すれば、
    値上げが認められるでしょう

    >また裁判費用を貸主に請求できますか?

    一般的には、
    敗訴した方が訴訟費用を負担するようです。

    略式裁判なら、費用は、郵便切手が約5,000円くらいに、
    争う額に応じた印紙を納入します。
    (600,000円の訴訟額で1,200円の印紙だったかな…うる覚えです)

    >仮に、借主が結構勝てて、かつ裁判費用が貸主負担になるならば
    恐ろしくて賃貸経営できないような気がします。

    訴訟を気安くやると、借主の心象も悪いし、
    大家も手間なので、安易には訴えられない事情があります…

    借主に値上げを納得してもらえればいいのですが、
    値上げを借主に伝えるのは、気が重いですね。

    >賃貸住宅訴訟保険のようなものが必要ですね。

    そうですね…

  14. 永遠の旅行者master のコメント:

    追伸です。

    大家から一方的に値上げを伝えられた時の対処法などは
    これで解ったと思いますので、
    賃貸生活の皆様、ぜひお役立てください。

  15. 永遠の旅行者master のコメント:

    度々すみません。

    >仮に、借主が結構勝てて、かつ裁判費用が貸主負担になるならば
    恐ろしくて賃貸経営できないような気がします。

    大家が賃料値上げの件で訴えられた場合、
    「和解」という現実的な手段を取る戦略もあります。

    例として、
    大家の希望値上げ額の半分の値上げで
    原告被告、双方合意するなどです。

    この場合、訴訟費用の負担は、話し合って決めることになるでしょう。

    和解が成立すると、裁判所が和解文を書いてくれます。
    裁判の判決と同じ効力を持ち、約束を破った場合、
    強制執行ができます。

  16. kj のコメント:

    マフィア国家は人情国家

  17. 永遠の旅行者masterさんへ のコメント:

    色々詳細にありがとうございます。

    値上げなしで 更新拒否された場合、引っ越し代で出て行くことになるわけですよね。
    必ず引っ越し代もらえるのでしょうか。
    その額について目安はあるのでしょうか。
    5万円とかひと月分でしょうか。

  18. Buffetファン のコメント:

    10番さんへ

    バフェットさんの年平均利回りは、たしか20数%だったと思います。
    いくら天才でも勝ったり負けたりの年あるわけで、長期投資ならば上の数値に落ち着くわけですわ。
    英語ができるならば、彼の会社Berkshire Hathawayのサイトから株主への手紙をダウンロードして一度読んでみては?
    日本語でも本屋に解説本がたくさん出てるので、立ち読みする手もあります。

    彼の鉄板銘柄には、コカ・コーラありますが、いまネットで見たら終値の41.12ドルから買えますね。手数料入れても5000円くらいから買える銘柄あるのは嬉しいですね。
    バフェットのように永久保有は困難でしょうが、銀行に三年定期にできる余裕資金あればチャレンジしてみては?

    投資は、あくまで自己責任ですけど…

  19. 匿名株主 のコメント:

    臆病者のための株入門でしたっけ、ますます売れますかな。

    ただ、経験者からみても地合いが良くなくて、というよりも
    官製相場なんで社会主義国にいるようで気持ち悪いですなぁ
    日本国は若い人の夢をつぶしていると言い換えてもいいかも。
    BREXITなどの変動で株価もっと下がってもよかったのに、
    年金やら日銀が下支えするため、安く買えなくなってる。
    せっかくの成り上がるチャンスを一般庶民から奪っている。
    ということで米国へ投資する人の気持ちは分かりますし。
    為替リスクとか言葉の壁とかありそうだけど、機会あれば
    若者は挑戦してみる価値があると思いますよ。

    ほんとうに臆病者だったなら、そうもいきませんかねぇ。
    ちょっと必勝手順の概要だけを整理しますと
    一、有事に備えて小銭で株式投資の練習しておく。
    二、練習しながら良い株の目星を付けておく。
    三、自由に使えるタネ銭を本業等で稼いでおく。
    四、BREXITレベルの出来事待ち、二へ投資。タネ銭拡大
    五、完全リスクオフのリーマン級のブラックスワンを待つ。

    てな、感じでどうでしょう。
    いきなり五番のホームランは打てないので、日頃から道具の
    手入れや素振りや練習試合でのヒットもおろそかにしないと
    なりましょうか。

  20. KJ のコメント:
  21. 永遠の旅行者master のコメント:

    >17

    こちらこそ、お読みいただき、ありがとうございます。

    >値上げなしで 更新拒否された場合、引っ越し代で出て行くことになるわけですよね。

    一般的にはそうなると思います。

    >必ず引っ越し代もらえるのでしょうか。

    借主が弱気な場合や、
    程度にもよりますが、借主に落ち度があった場合などは
    引越し代を貰えないケースになると思います。

    >その額について目安はあるのでしょうか。
    >5万円とかひと月分でしょうか。

    その位になると思います。

    バブル期に、某大都市の駅前の一等地に建っていた長屋から借主が退去する際、
    退去に反対してゴネまくって、(最後には893の地上げ屋が出てきたそうです…)
    その土地を買った開発業者から、数千万円もの立退き代をいただいたケースが
    昔あったそうです。

    今じゃ考えられませんね。

  22. 尖沙咀 のコメント:

    お金持ちになりたいなら子供は作るな!
    http://growth-stock.blog.jp/archives/52175167.html
    と同じですな。

    >だったらなぜこんな簡単なことができないのか。その理由はいうまでもなく、マイホームへの欲望をかきたてないと困るひとたちがたくさんいて、彼らが賃貸物件に住みにくくさせ、「タマゴをひとつのカゴに盛る」よう国民を政策的に誘導しているからなのだ。

    マイホームを買うことと、子供を2人持つことは、経済的にはほぼ同じ負担がかかることを
    考えれば、結婚せず、子供もつくらず、車も家も買わないのが

    「経済的合理的な生き方」

    ですが、はたしてそれは正しい生き方なのでしょうか?

    橘さん自身の「合成の誤謬」については
    もっと考えなければならないですな。

  23. マイホームは のコメント:

    本能かも

    もちろん定住しない本能のひともいるだろうけど

    本能だと理性で規制が難しい
    ただマイホームが必ずしも経済合理性がないかというとそうでもない

  24. alise のコメント:

    22. >ですが、はたしてそれは正しい生き方なのでしょうか?

    まるで結婚できずに賃貸暮らししている人が間違っているとでも言いたげですな。
    安易に「正しい」なんて言葉は使うべきじゃないよ。
    すべては社会やルール、視点で正しいかどうかは変わることくらいご理解されてるはず。
    あなたの橘氏批判はそっくりそのまま自己批判でも通用するんじゃないかな?
    似てるからこそ細部を否定したくなるのかも知れませんが。
    でも最近コメントが遅いですね。いつも一番乗りだったのに。
    何気に楽しみにしてる人もいるんですよ。

  25. 尖沙咀 のコメント:

    >まるで結婚できずに賃貸暮らししている人が間違っているとでも言いたげですな。
    >安易に「正しい」なんて言葉は使うべきじゃないよ。

    経済合理的な生き方、すなわち社会インフラの美味しいところは使わせてもらうけど、
    社会インフラのための負担は極力避けるといったフリーライダー的な生き方、つまり

    「リバタリアン」の限界について論じているのです。

    まさに「合成の誤謬」ですよ。

    >あなたの橘氏批判はそっくりそのまま自己批判でも通用するんじゃないかな?
    似てるからこそ細部を否定したくなるのかも知れませんが。

    その指摘はもちろん正しいですが、あえて言わせてもらえば、

    橘さんの論説に対して、あえて反論をぶつけることで、
    議論がアウフヘーベン(aufheben, 止揚,揚棄)される
    されることをねらってのことです。

    ヘーゲルの弁証法は、いまだに有効なのです。
    https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BC%81%E8%A8%BC%E6%B3%95#.E3.83.98.E3.83.BC.E3.82.B2.E3.83.AB.E3.81.AE.E5.BC.81.E8.A8.BC.E6.B3.95

    よく考えてみれば、ヘーゲルの弁証法って、リーナスの法則
    (目玉の数さえ十分あれば、どんなバグも深刻ではない。)
    そのままですな。
    リーナスの法則が進んでいる点こそが、目玉の数、すなわち
    大勢の修正意見によってこそ、より洗練されるっていうことです。

    >でも最近コメントが遅いですね。いつも一番乗りだったのに。
    何気に楽しみにしてる人もいるんですよ。

    「筋金入りの粘着ストーカー」も寄る年波には勝てないっていうことです。

  26. 友達が頻尿 のコメント:

    久しぶりに友達に会って、先月に頻尿治療
    受けた話した。
    俺は午後に二回トイレ行く間に、彼は五回も
    今日行ったのでめちゃくちゃ驚いた

    医者から、そんな頻度大したことないとは
    先月なぐさめられていたけれど,ホンマや
    薬を使わないで、肛門引き締め体操を伝授。
    公の場でヤバイ時には薬をもらえと。。

    仲良くなければ、しもの話しできない
    ららら

  27. 頻尿は のコメント:

    他人に害を与えない
    それに人の2,3倍くらいなら許容範囲

  28. 永遠の旅行者master のコメント:

    マイホームは負債、子供は負債、
    この2つとも手にした私が直面している現実です(笑)

    結局、この2つとも手にするまでには、
    私も大分、年を取りました。
    若い頃は、投資資金を作るため、
    お金のかからない楽しみばかりを嗜みましたので。

    永遠の旅行者と名乗っているのは、
    投資で自由を手にした頃、
    再びバックパッカーをしていた時に名乗り始めました。

    自分で会社と収入源を持っていれば、
    住民票を海外に移さずとも、
    合法的に所得税と法人税を逃れて、
    (ただし、法人住民税の7万円/年は支払う必要あり)
    日本の健康保険を利用しながら、
    リッチバックパッカーを続ける方法があります。

    さて、話を戻しますが、
    今どきは、夫婦の連名で家を買い住宅ローンを組んで、
    土地付き戸建てで4,000万円ものローンを組んで、
    大手住宅メーカーの新築を建てているようです(汗)

    世の中には、1,000万円以内で自宅を手に入れる方法もあるというのに。。。

    車と自宅にお金をかけすぎると、モロに人生設計がお金の奴隷になります。
    「子供が負債」は悲しい現実ですが、
    だからこそ我々は、投資で成功したら、子供を産んで、
    纏まった資産を残してあげたいと思うのは親心でしょうか。。。

  29. 尖沙咀 のコメント:

    >車と自宅にお金をかけすぎると、モロに人生設計がお金の奴隷になります。
    >「子供が負債」は悲しい現実ですが、
    >だからこそ我々は、投資で成功したら、子供を産んで、
    >纏まった資産を残してあげたいと思うのは親心でしょうか。。。

    だから、橘さんには、結婚せず、子供もつくらず、車も家も買わない
    という方法ではなく、

    結婚も子供も車も家も

    「裏技的に低コストな方法」

    つまり、「得する方法」の生活全般版を期待しているのです。

    たとえば車であれば、日本では廃車になるけど海外では使えるレベルのものを
    格安で使う方法
    (たとえば、10年落ちの軽自動車であれば、車両はほとんど無料!
    さらに軽自動車だから海外へ輸出しにくいので、さらに格安入手可能)

    子供の教育であれば、有名校に行かなくても低コストで学力の上がる方法、
    たとえば、塾にいかなくてもそこそこの学力が身につく方法を、
    究極には防衛大学校であれば学費の代わりに給料が出るとか!

    住居についても30年落ちの木造住宅なら住宅自体はほとんど無価値とか、
    自治体によっては居住すれば補助金がでるところがあるとか、

    というのを期待しているのです。

  30. 永遠の旅行者master のコメント:

    >尖沙咀さん

    >結婚も子供も車も家も

    >「裏技的に低コストな方法」

    >つまり、「得する方法」の生活全般版を期待しているのです。

    それこそまさに私が言いたかった事です。

    車、教育、住宅については、既に例を出していただきましたので、
    結婚については、収入のある伴侶を得て、
    夫婦共稼ぎするのがいいと思います。

    こういう、単純な知恵が働くかどうかで、
    人生は驚く程の差を生むことになりますね。

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