第82回 不合理なアパート商法なお(橘玲の世界は損得勘定)


かれこれ20年ちかく前になるが、本紙のコラムで「生命保険の仕組みは宝くじとまったく同じ」と書いたことがある。保険料=賭け金を払い、不幸な出来事が起きると保険金=当せん金を受け取る「不幸の宝くじ」を、保険会社は「愛情」の美名の下に販売しているという、ちょっとした皮肉だ。

この記事には、保険販売員の方から数件の抗議をいただいた。自分たちはお客様の幸福を願って保険を売っているのに、それを「不幸の宝くじ」とはなにごとか、というお叱りだった。

その当時はワンルームマンション投資が流行っていて、「賃料保証で利回り10%」などとさかんに宣伝していた。しかし考えてみると、そんな物件がほんとうにあるなら、不動産会社は銀行からお金を借りて自分で投資するはずだ。それなのになぜ、赤の他人に「うまい話」を教えるのか。それは営利企業が世を忍ぶ仮の姿で、その実態は「慈愛にあふれたボランティア団体」だからだ――とも書いた。

皮肉としてはこっちの方がはるかにキツいと思うのだが、奇妙なことに、不動産業界からは1件の抗議もなかった。

私はその理由を、不動産業に携わるひとたちは懐が深く寛大だからだと思っていたのだが、スルガ銀行やレオパレスなど「アパート商法」の不祥事が続発するに及んで考えを改めた。

いつまでも続くゼロ金利の世の中で、賃料保証で確実に儲かる投資機会があるなら、金融機関は個人にお金を貸したりせず、だぶついた資金を子会社に融資してアパート経営をやらせるだろう。「不動産の有効活用」がほんとうにできるなら、不動産会社は土地を買い取って自分でアパートを建てればいい。

私はこの20年間、「賃料保証の不動産投資は経済合理的に成り立たない」と繰り返し述べてきたが、あいつぐ事件を見ると、その間もネギを背負ったカモが続々とやってきたようだ。だがここでいいたいのは、「(私の)言論になんの影響力もない」ということではない(たぶんそうだろうが)。不動産業者にとっては、影響力があった方がうれしいのかもしれない。

多額の借金を背負ってアパートを建てるよう顧客を説得するには手間も時間もかかる。そんな営業マンにとって最大の悲劇は、さんざん説明させられたあげく、「そんなうまい話ならなんで自分でやらないの?」と訊かれることだろう。このひと言でそれまでの努力は水の泡になり、またゼロからのやり直しだ。

こんな徒労を避けるには、経済合理的な顧客が最初から来ないようにしておくのがいちばんだ。そのように考えると、不動産業者が私の皮肉にまったく腹を立てなかった理由がわかる。

「アパート商法は不合理」という話に「なるほど」と納得したひとは、不動産会社の敷居をまごごうとは思わないだろう。そうなれば、すべての営業資源を「うまい話」を信じる見込み顧客だけに集中することができる。

不動産業界のこころの広いひとたちはこのことを知っていて、私の無礼な文章を喜んで読んでいたのだ、たぶん。

橘玲の世界は損得勘定 Vol.82『日経ヴェリタス』2019年3月24日号掲載
禁・無断転載

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29件のコメント

  1. 「そんなうまい話ならなんで自分でやらないの?」と訊かれることだろう。このひと言でそれまでの努力は水の泡になり、またゼロからのやり直しだ。

    これってよく議論になるけど、営業マンにコンサルの才能はあるけど投資の才能がないという理屈は通じないのですか? 投資の才能に目覚め自ら大家になる元営業マンとかいますし。投資で結果を出した、投資の才能を証明しないと投資用商品を売ってはいけないのですか?

    「名選手名監督にあらず」の格言はまかり通るのに、投資の世界は「スーパー投資家こそスーパー営業マン」なのが理解できません。

  2. 遠く離れた地から、Twitterでいつも見ています。
    わたしが日本にいたころに感じた日本の姿や、わたしの日本人の恋人が日本を出ることとなった日本人の最悪な本性と、全く同じ意見を主張されているのでいつも共感しています。

    今回のテーマは、私もいつもあなたを通して感じています。
    橘玲というfilterは、人間的な馬鹿と人間的な天才を選別する機能がありますね。
    〇橘玲の賛同者は、自分の思考で物事を考えられる人間的な天才。
    ✕橘玲のanti-fanは、人間的な大馬鹿。
    橘玲を知らない人や信じない人が無知なまま来店してくれるから、不動産会社の人が苦情を言わない。すごくその通りだと思います。

  3. ✕橘玲のanti-fanは、人間的な大馬鹿。

    あたし、アンチじゃないし本もほとんど読んでいるのだけど、批判めいたコメントしたら大馬鹿なのかしら?

  4. >営業マンにコンサルの才能はあるけど投資の才能がないという理屈は通じないのですか?

    ↑こんなこと書いてる時点で、「経済合理的に成り立たない」の意味が理解できてないことがバレてしまっている。というか、そもそも文章が読めてないのかな。 

  5. ルイス様

    助言ありがとうございます。
    「経済合理的に成り立たない」の意味を具体的に教えてください。私が間違っている点を具体的に指摘していただけますか? 具体的に分かりやすく馬鹿でも分かるように。

  6. >「そんなうまい話ならなんで自分でやらないの?」と訊かれることだろう。このひと言>でそれまでの努力は水の泡になり、またゼロからのやり直しだ。

    営業マンも見込み客にそう聞かれることがあることくらい百も承知でしょう。
    そう聞かれた場合の想定問答集くらい当然のように用意していると思うのですが。。

  7. 経済合理的に成り立たない、
    ってことはくそ高い値段でゴミを売りつけられてるってこと。
    ゴミを売りつけてる自覚があるから抗議もしないし
    わざわざ追っかけない。

    牛乳を三倍の値段で買ってる人がコンサルの才能ありますよねー
    とか言ってる人間がいたらだれでも馬鹿にするとおもいます。

  8. 「経済合理的に成り立たない」ってのは平たく言うと、「そんなことやっても収益が上がる(儲かる)仕組みになってない」ってことです。

    投資の才能がある人がやったとしても儲かりません。(というか「才能ある人」だったら、この仕組みで上手くいくわけないって簡単に理解するからそもそも手ださないんだけどw)

  9. あsさま、ルイスさま、やっと理解できました。ありがとう。あたしの論点がズレていたみたいです。

    不動産会社が新築ワンルームとかクソ物件ばかり売りつけているというお話なのですね。「じゃあ、あんたが自分で~」と言いたくもなるのも分かります。

    あたしが常々疑問に思っているのは、例えば投資セミナーとかで登壇する経済学者やFP相手に、「あんた知ったようなこと言っているけど、実際にやったことあるの? 儲かっているの? なんで金持ちじゃないの?」とディスるのは違うんじゃないかということです。

    同じ理屈で、投資商品(インチキかどうかは別として)の営業マン相手に「じゃあ、あんたが自分で~」という理屈がまかり通れば、営業マン=デキる投資家じゃないと成立しなくなるということです。投資の能力と営業の能力は別物じゃありませんか?

  10. 本ブログポストでは「賃料保証の不動産投資」の話が書かれています。
    「賃貸保証ではない不動産投資」のことなんかどこにも書いてない。

    「書かれてないこと」「言ってないこと」に対して反論してくるってのは、文章が読めないよくやるやつです。(大抵は自分の脳内にある別の話に対して反論している。)

  11. とりあえず、日本人の1/3は日本語が読めないって事実だな、と毎回感じるわ。
    経済合理的に成り立たないの意味が理解できていない日本人とか、
    想定問答集くらい当然のように用意していると思うのですがって言う日本人とか。

    経済的合理的の方は既に他の方が説明しているので、後者の方を。
    解っている客なら、不動産会社の人を上回るから、想定問答集にない想定外の質問をして不動産会社の人を困らせるやろねww
    保険会社も不動産会社も、無知なカモ客以外にはどうせ買ってもらえなくて時間の無駄だから来てほしくないわけで、

    「不幸の宝くじ」と「慈愛にあふれたボランティア団体」では、同じ皮肉でも言葉選びに不幸って入っている時点でネガティブだしクレーム入るよねww
    もしかしたら保険会社の人には、保険を真剣に善意な気持ちで売っているバカな売り子がいるのかもしれないけどww
    「慈愛にあふれたボランティア団体」みたいにネガティブな言葉が入っていない感じで保険会社を皮肉ったら、保険会社は気づかずにクレーム入れてこないかもよ?

    @JerryreidFemaleさんの言っていることは正しいね。橘玲というフィルターは人間的な天才と馬鹿を選別する機能ほんとある。

  12. >@JerryreidFemaleさんの言っていることは正しいね。橘玲というフィルターは人間的な天才と馬鹿を選別する機能ほんとある。

    自分で言っていておかしいと思いませんか?

    >〇橘玲の賛同者は、自分の思考で物事を考えられる人間的な天才。
    >✕橘玲のanti-fanは、人間的な大馬鹿。

    の「橘玲」を

    「池田大作」や
    「麻原彰晃」に置き換えても

    「信者」にとっては
    十分成り立つ文章ですよ。

    ある「カリスマ」を持ち上げて
    その「無誤謬性」をやたらということは

    「カリスマ」を神格化し、
    「教祖」と化すだけの話です。

    私も何度も指摘しているように、

    橘さんの言っていることにも
    「バグ」は多数あります。
    一番ひどいのが、

    一連の「日本国破綻でハイパーインフレ」で
    やたらと危機を煽って自書を売り込む姿勢ですよ。

    やっぱり正しいのは、

    リーナスの法則の
    Given enough eyeballs, all bugs are shallow.
    (目玉の数さえ十分あれば、どんなバグも深刻ではない)
    なのです。

  13. 信者と支持者はぜんぜんちげーだろ。

    信者は他の情報を全く見ず盲信しているけど、
    支持者は盲信ではないでしょ!

    動物界、人間界では、不変的な真実が必ずあって、非自発的禁欲で男が女を避けたり復讐するのも、女の品定めが原因なのは真実。選ばれなかった男の自尊心がうまく埋まる世の中にならないと事態は解決しない。
    エマ・ワトソンが昔やったスピーチ、男も解放されたら幸せになれるよって、金持ちが貧乏人に貧しくてもそこに幸せは見つかるよ!って上から目線の綺麗事を解いてるだけ。恋愛に困ったことのない恋愛勝者の美女が、排除された男の自尊心を傷つけたスピーチ。

    むりくり政府が国民を抽選で結婚させるって、自由阻害される最低な案だけど、動物界の真理を考えれば必要かもな!って考えさせられるで。

    自分は恋愛に困ったことはないけど、男として日本人女の非自立精神とか甘えた優生思想とかはイライラしてきたから、日本人女とはたぶん一生結婚しない。
    日本において女はハエってマジ事実だから。

    橘玲もバグはあるけど、そんなデカイバグではないよね。

  14. 橋下徹さんが、まだ市長の頃に、米軍の性欲どう解決するん?って話題で、風俗産業を使うのも一つの方法だって言っただけで、脊髄反射で拒否した馬鹿が多すぎたよね。否定する奴、まじで男の性欲問題どう解決するん?否定する奴は否定しかしないよね、案を提示しろよ。日本語が読めない日本人すごく多いし、日本語が読めない日本人は否定しかしないこと多いよね。

  15. 日本語の文章を読めない人が、どういう風に読めてないのかが垣間見える例として参考になりました。

  16. >信者と支持者はぜんぜんちげーだろ。

    >信者は他の情報を全く見ず盲信しているけど、
    >支持者は盲信ではないでしょ!

    政治や選挙を少しでも知っているのなら、
    自分がなにをいっているか分りますか?

    公明党があれだけ票を固められるから
    自民党は是が非でも連立を維持しようとするし、
    さらに創価学会に足を向けて寝られないのです。

    実は「支持者」と「信者」はほとんどオーバーラップするのです。

  17. もしあなたが都内の交通の便の良い場所で
    土地付きの古い一軒家を相続する場合は、

    ローンを組んでその土地でアパートを立てて
    相続税等の節税スキームにすることは
    十分に検討に値する場合もあります。

    要するに人それぞれ置かれた環境がちがうので、
    保険もアパート経営も、全部ダメとか全部OK

    というわけではないのです。

    そもそも橘さんの「黄金の羽根」は、
    そういうスキマからこぼれ落ちる「羽根」を拾え!

    という話でしたよね。

    私は今でも「黄金の羽根」の拾い方を知りたいのですが。

  18. 反省から始まります。男は、、、

    あの子、あの娘に、何がしてあげられただろうか

    その深層に流れるすべては、、、Love,love,love

    All u needs 0,
    zero

  19. 株でも為替でも不動産投資でも、

    マクロの視点からは
    十分に効率的市場であっても、

    ミクロの視点からは
    歪みが必ずあるので、

    その歪みを利用して
    稼ぐ話を聞きたいのです。

    効率的市場仮説は大学の先生にまかせて、
    レオパレスでも大東建託でもシノケンでも

    稼げるのならそれに乗り、
    ヤバそうならそれを空売りするなどして
    稼ぐ話が聞きたいですな。

  20. そんなことはない。町場の不動産業者でも、不動産大手の営業マンも収益物件を買ってますよ。ただ、不動産の場合、金融機関から融資を受けなければ、そうそう購入できないので、そこには年収やB/Sによるそれぞれの融資の限度があるだけですよ。ただし、プロなので、買った収益物件はサブリースせずに自分の管理しますけどね。
    橘先生、持論を有利にするためのエビデンスのない決めつけは、止めましょう。

  21. 〉ただし、プロなので、買った収益物件はサブリースせずに自分の管理しますけどね。

    いや、作者がここで否定してるのはまさにそのサブリースのことで
    「プロはサブリースでの不動産投資なんかやったりしない。なぜなら儲からないから」
    という、それとほぼ同じ意味のことを言ってるんだと思うんですが

  22. >「プロはサブリースでの不動産投資なんかやったりしない。なぜなら儲からないから」
    >という、それとほぼ同じ意味のことを言ってるんだと思うんですが

    古書やリサイクルショップのプロは

    「せどり」

    なんかやったりしない。なぜなら儲からないから。

    ですが、

    ブックオフの100円棚に並んでいる本でも、
    注意深くアマゾンマーケットプレイスなどで調査すれば

    収益があがる「場合」もあります。

    もちろん、ブックオフの100円棚に並んでいる本は

    アマゾンマーケットプレイスでは1円から
    売っているものがほとんどで、

    安易にブックオフで仕入れてアマゾンに流せば
    稼げるわけではありません。

    アマゾンで1円でもブックオフで100円なら
    ブックオフで買う人はいなくなりそうですが、
    アマゾンで買うとたいてい別途送料がかかるので、
    読み捨てのマンガなんかはブックオフで買うというわけです。

    要するに
    「プロ」はマクロの収益をあげるのが目的ですが、

    「アマチュアやシロウト」はミクロの収益をあげる
    場合もあるというだけの話です。

    このように、「合成の誤謬」という現象は
    社会のさまざまなところで発生しているのです。

    橘さんからは、このような「合成の誤謬」を利用して
    稼ぐ方法を聞きたいですな。

  23. >そんなことはない。町場の不動産業者でも、不動産大手の営業マンも収益物件を買ってますよ。

    また日本語よめない人が出てきた。

  24. 橘さんのいちばんオカシイところは、

    仮にも「編集者」や「作家」として
    食ってきているのに、

    「言ってはいけない」
    とか
    「バカが多いのには理由がある」
    とかで

    自分のお客である「バカな大衆層」の市場を減らし

    あまつさえ
    「↑勘違いした(本当の)バカ」
    を増殖させてしまったことにあります。

    バカが多いのなら、そのバカを
    自分のお客として取り込む努力をするべきです。

    ベストセラーの漫画や本、雑誌の
    作家や編集者が

    いかに売る努力をして
    バカをお客として取り込んでいるのか
    ご存知なはずでしょ。

    ジャンプの編集者がいかに
    読者の人気取りのために、

    ご都合主義で話を捻じ曲げてきましたか??

    ブラック・エンジェルズの松田鏡二は
    マシンガンで頭を撃ち抜かれたにもかかわらず、

    「いんだよ細けぇことは!」
    https://www49.atwiki.jp/aniwotawiki/pages/10008.html
    で復活します。

    スタートレックのスポックも一度死んだにもかかわらず復活しましたね。

    これこそが作家や編集者としてのあり方なのです。

  25. 初心者の集団を卒業したのは、手っ取り早く大金を儲けようなどという馬鹿げた考えを捨てることができたからである。

    トレーディングを成功させる能力とは馬鹿を探す能力である。

    本書を読めば、その馬鹿にならないで済むはずだ。

    『デイトレード』オリバー ベレス
    https://sidejobinvestor.com/4822242978/

  26. 橘氏自身がこの記事でも著書でも何度も言ってることですが
    「誰でも確実に稼げて儲かる方法なんてこの世に存在しないし、
    もしあって知ってたとしても誰にも教えず自分でやるに決まっている」
    で終了かと。

    もし橘氏が誰でも稼げて儲かる方法を知っていて、さらにそれを誰かに教えるつもりになったとしても
    (個人的には、橘氏が金持ちなのはその手の秘術を知ってるからではなく、
    20年近くベストセラーを連発してる人気の著述家だからだと思いますが)
    その相手が匿名のコメント欄で自分の悪口を言ってるコテハンである可能性はおそらくゼロでしょう。経済合理的に考えて。

  27. >橘氏自身がこの記事でも著書でも何度も言ってることですが
    >「誰でも確実に稼げて儲かる方法なんてこの世に存在しないし、
    >もしあって知ってたとしても誰にも教えず自分でやるに決まっている」
    >で終了かと。

    覚えておくんだ・・・ヤー公・・・・。
    確実に稼げて儲かる方法なんてこの世に存在しないだと・・・。
    バカじゃねえのか・・・・・?
    そういうこざかしいことと無関係の所に・・・強者は存在する・・・!
    https://matome.naver.jp/odai/2134796939658403101/2134797944459980603

  28. リスク・リターン平面において接点ポートフォリオを通る資本分配線の事をまた効率的フロンティア(英: efficient frontier)と呼ぶ。リスク資産のみへの投資の時の効率的フロンティアは凸状の曲線であったのに対し、無リスク資産への投資を含む場合の効率的フロンティアは直線となる。無リスク資産への投資を含む場合の効率的フロンティアはリスク・リターン平面において接点ポートフォリオと無リスク資産の位置する点を特定できれば、その2点を通る直線となるので特定可能である。この事をもって分離定理と呼ぶこともある。リスク・リターン平面においてある投資家の無差別曲線が接点ポートフォリオより左側の位置で効率的フロンティアと接するならばその接点がその投資家の最適なポートフォリオとなり、その投資家は無リスク資産と接点ポートフォリオを共に正の割合で保有する。接点ポートフォリオより右側の位置で接するならば、その投資家は無リスク資産を空売りし、その分、より接点ポートフォリオに投資するようにレバレッジを効かせた投資を行う。

  29. >ジュリエッタさま
    私も恥ずかしながら、金持ってないやつのいう事は聞く価値ナシ、と思ってきました。経済や投資に関しては特に。でもジュリエッタさまの言う通り、必ずしもそうではない場合もありますね。
    経済問題から原子力まで”専門家”にはうんざりですが、それでも専門としてきちんと取り組んでいる人の言う事は、せめて聞く価値があるかどうか検討はしようと思いました。
    ありがとうございました。

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